1. Was ist primär bei einem Grundstückskauf in Kanada zu beachten?

Obwohl die meisten Europäer heute in den Schulen Englisch erlernen, ist es unserer Erfahrung nach für die Mehrzahl der Grundstücksinteressenten doch recht schwierig, sich in der englischen Vertragssprache zurechtzufinden. Hierzu bieten sich drei Lösungsmöglichkeiten an:

  • Man nimmt die Dienste eines Dolmetschers in Anspruch
  • Ein Kaufvertrag wird in deutscher und englischer Sprache abgefasst
  • Man nimmt die Dienste eines in Kanada ansässigen deutsch-englischsprachigen Rechtsanwaltes in Anspruch

Wir haben in den vergangenen Jahren auf der Grundlage der beiden letzteren Möglichkeiten gearbeitet und fanden diese als sehr zufriedenstellend für alle beteiligten Parteien. Hierzu können wir auch die geeigneten Rechtsanwälte mit besten Referenzen empfehlen um Ihnen den Grundstückskauf in Kanada so leicht und verständlich wie möglich zu machen.

2. Muss ein kanadischer Rechtsanwalt in den Kauf Ihrer Immobilie einbezogen werden?

Bei einem Grundstückskauf in Kanada muss nicht unbedingt ein kanadischer Rechtsanwalt mitwirken. Zur Sicherheit des jeweiligen Käufers ist es jedoch anzuraten. Wir haben im Laufe der Jahre immer wieder Kunden diverser deutscher und kanadischer Grundstücksanbieter getroffen, die der Ansicht waren, dass ein deutschsprachiger Repräsentant des jeweiligen Anbieters oder ein deutschsprachiger Rechtsanwalt mit Sitz in Deutschland für die Korrektheit eines Kaufes geradestehen. Leider entpuppte sich diese Annahme in so manchem Fall als kostspieliger Irrtum. Wenn Sie sich bei einem Kauf wirklich schützen wollen und auch Sicherheitsgarantien haben möchten, gibt es nur eine Möglichkeit: Ein kanadischer Rechtsanwalt muss in den Kauf miteinbezogen werden. Die Gründe hierfür werden im nächsten Punkt behandelt.

3. Kanadischer Rechtsanwalt oder deutscher Rechtsanwalt?

Die Beantwortung dieser Frage liegt eigentlich auf der Hand. Welcher deutsche Rechtsanwalt hat genügend Erfahrung und Zeit, eine grundbuchamtliche Überprüfung in Kanada in einer anderen Sprache persönlich durchzuführen? Welcher deutsche Rechtsanwalt hat neben deutschem auch kanadisches Recht studiert und praktiziert? Wenn der deutsche Rechtsanwalt nach Kanada flöge, um alles persönlich zu überprüfen, würde er – Sie werden uns hier wahrscheinlich zustimmen – bei den in Deutschland üblichen Gebühren mindestens EURO 5.000,- berechnen. Daher fungieren die meisten deutschen Rechtsanwälte praktisch nur als Treuhänder. Das heißt Ihr Geld, welches sich in Deutschland in einem Anderkonto befindet, wird treuhänderisch verwaltet. Erst nach Eingang der Übertragungsurkunde (Deed) beim deutschen Rechtsanwalt wird Ihr Geld nach Kanada überwiesen. Üblicherweise werden keinerlei Rechtstitel von einem deutschen Rechtsanwalt garantiert, da er den Rechtstitel nicht selbst überprüft. Die Zuständigkeit liegt hier beim kanadischen Rechtsanwalt!

4. Was ist ein Rechtstitel?

Hier findet das Sprichwort „andere Länder, andere Sitten“ Anwendung. Damit soll gesagt werden, dass ein Grundstückskauf in Kanada ganz anders abläuft als in Deutschland. Sie müssen sich beim Grundstückskauf in Kanada selbst schützen, nur wird dies von den meisten Firmen leider nicht erwähnt. Das trifft z.B. auf den sogenannten Rechtstitel zu, der aus den o.g. Gründen nur von einem kanadischen Rechtsanwalt überprüft werden kann. Ungeachtet dessen, von wem Sie kaufen, lassen Sie sich immer den Namen des kanadischen Rechtsanwaltes nennen, der den Kauf abwickelt. Er sollte Ihnen bestätigen können, dass der Verkäufer einen guten und verkaufswürdigen Rechtstitel für das Grundstück hat und damit auch berechtigt ist, dieses zu verkaufen.

An dieser Stelle noch ein weiterer Hinweis zum Rechtstitel: Der kanadische Rechtsanwalt sollte bei einem Kauf immer zum kanadischen Grundbuchamt gehen, um hier den Rechtstitel persönlich zu überprüfen. Wenn das Grundstück einen guten Rechtstitel aufweist, kann er das dem Verkäufer auch durch Ausstellung des „Certificate of Title“ bescheinigen, was zum Schutz des Käufers unerläßlich ist! Dieses Zertifikat besagt, dass:

  • das Grundstück nicht mit Grundschulden belastet ist.
  • keine Wegerechte anderer Leute durch das Grundstück verlaufen.
  • keine Parzellen aus dem Grundstück entnommen worden sind.
  • niemand, außer dem Verkäufer, Ansprüche irgendwelcher Art (z.B. Holzrechte, Jagdrechte, Schürfrechte etc.) bezüglich dieses Grundstückes geltend machen kann.

Die Urkunden zur Übertragung unserer Firmengrundstücke und unsere Rechtstitelzertifikate werden von einer der folgenden, alteingesessenen Anwaltskanzleien erstellt:

  • EMM LAW, Port Hawkesbury/N.S.
  • LeBlanc MacDonald, Port Hawkesbury/N.S.
  • Pickup & MacDowell, Port Hawkesbury/N.S.

5. Änderungen bei der Registrierung von Grundstücken in Nova Scotia

In den Jahren 2004 und 2005 hat die Regierung der Provinz Nova Scotia das Registratursystem für Eigentumsurkunden verändert. Dieses hängt primär damit zusammen, dass nunmehr auch der Staat Eigentumsrechte garantieren wird, um weiterhin Landinvestoren in Ihren Absichten zu bestärken. Daher muss nun jedes Grundstück, welches für Geldwert verkauft wird, in dieses Registratursystem eingeführt werden, falls das noch nicht geschehen ist. Diese Einführung wird üblicherweise vom Verkäufer bzw. dessen Notar übernommen und nicht vom Käufer; primär deshalb, weil man davon ausgeht, dass der Verkäufer sein eigenes Grundstück besser kennt als ein neuer Eigentümer bzw. Käufer. Die Kosten belaufen sich im Normalfall auf ca. 1.000 – 2000 $ pro Grundstück, können aber im Ausnahmefall auch weit höher liegen. Daher muss man sich beim Kauf bzw. Verkauf darauf einigen, ob der Käufer oder der Verkäufer diese Kosten trägt.

6. Übertragungsurkunden bei einem Grundstückskauf

Es gibt in unserer Provinz nur eine Art von Übertragungsurkunde, die bei einem Grundstückskauf benutzt werden sollte, den sogenannten „Warranty Deed“ (Garantieübertragungsurkunde). Falls sich jemals ein Problem mit Ihrem Rechtstitel ergibt, können Sie jederzeit den Verkäufer belangen, was bei anderen Übertragungsarten nicht möglich ist. Achten Sie also immer darauf, dass Sie einen Warranty Deed erhalten. Wir stellen grundsätzlich nur derartige Urkunden aus.

7. Vermessung der Immobilie

Da die genaue Beschreibung des Grundstücks ein wichtiger Bestandteil jedes Kaufvertrages ist, sollte eine von einem amtlichen Vermesser der Provinz durchgeführte Vermessung erfolgt sein und ein gültiger Vermessungsplan vorliegen, bzw. dem Vertrag beiliegen. Bei Kaufverträgen unserer Firma ist dies immer der Fall. In einem Vermessungsplan dokumentiert der Vermesser die genaue Lage, Fläche und den Grenzverlauf (Länge und Richtung) des Grundstücks. Auch Information über die Eigentümer benachbarten Landes ist generell enthalten. Da Vermessungsschneisen erfahrungsgemäß im Laufe der Zeit durch Pflanzenbewuchs schwer erkennbar werden, müssen mit Hilfe des Vermessungsplanes, für dessen Genauigkeit der Vermesser verantwortlich zeichnet, die Grenzen jederzeit rekonstruierbar sein. Nur die Dokumentation aller Vermessungsdetails garantiert Ihnen ausreichenden Schutz.

8. Bebauungsgarantie

Für die Zulassung als Bauland muss in unserer Provinz jedes Grundstück gewissen Vorschriften bezüglich Größe bzw. Länge und Breite entsprechen. Außerdem müssen gewisse Charakteristiken des Grundstücks miteinbezogen werden, damit z.B. die mögliche Lage einer zukünftigen Sickergrube den Mindestvorschriften über Entfernung zu umliegenden Ufern gerecht wird. Desgleichen muss ausreichende Sichtfreiheit an der Einmündung einer zukünftigen Einfahrt gewährleistet sein. Wir erschließen nur Grundstücke, die all diesen Vorschriften entsprechen; und eine Bebauungsgarantie ist daher integraler Bestandteil unserer Kaufverträge.

9. Gebäude

Wir verkaufen in der Regel keine Grundstücke mit Häusern, da früher viele asbest- und formaldehydhaltige Isolierstoffe beim Hausbau verwendet wurden. Da dies heute in den meisten Fällen nicht mehr nachvollziehbar ist, bietet selbst ein hier übliches Formaldehydzertifikat keine ausreichende Sicherheit, zumal der letzte Eigentümer solche Zusicherungen oftmals nur „nach bestem Wissen“ geben kann.

10. Grundsteuer

Diese Steuer liegt in unserer Provinz vergleichsweise sehr niedrig. Sie wird jährlich von den Landkreisen (County) neu festgelegt. Meist werden nur ca. 0,5% des Marktwertes berechnet.

11. Mehrwertsteuer

Mehrwertsteuer (15% HST) muss in den meisten Fällen beim Verkauf eines Grundstücks berechnet werden. Der Einfachheit halber ist diese Steuer bereits in unseren Verkaufspreisen berücksichtigt. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Verkäufer diese entrichtet bzw. dass dieses Detail vertraglich festgelegt ist; andernfalls kann das kanadische Finanzamt diese Steuer von Ihnen als neuem Besitzer nachfordern. Unsere Verträge schließen dementsprechende Klauseln ein.

12. Gewinnsteuer

Gewinne aus Grundstücksverkäufen sind selbstverständlich auch hier in Kanada zu versteuern. Für Sie als Käufer kann ein Grundstückserwerb unter Umständen problematisch werden, wenn der Verkäufer für das kandische Finanzamt als Ausländer gilt. Ein ausländischer Verkäufer ist nämlich verpflichtet, für seinen erzielten Gewinn entsprechende Steuern in Kanada abzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, wird das kanadische Finanzamt an Sie als neuen Besitzer herantreten und die fälligen Steuern von Ihnen verlangen. Wir mahnen hier zur Vorsicht, wenn Ihnen ein Europäer ein Grundstück anbietet und raten Ihnen, sich immer zu erkundigen, wer der Verkäufer des jeweiligen Objektes ist.